从基督城的房子是否供需平衡说开去

今年年初以来，在基督城市场上销售的房子比去年同期少了17%，但是平均交易价和买卖数量都有一点下滑。最近总有一些投资人问我，基督城的房子是不是已经达到供需平衡？

新西兰人的购房习惯

我们前几期曾经简单介绍过，一个kiwi一生大概平均要买四次房子。第一次买房，俗称：首买房。这通常是年轻人结婚前后的第一次购房，目的是共同组建家庭，多数还会为未来养育孩子做准备。第二次购房，通常是置换房子，主要是为了孩子上学能够靠近比较合适的校区；第三次购房，通常是孩子离家，空巢家庭不再需要校区房，而是可以选择夫妻喜欢的生活区；第四次购房，夫妻进入老年，也许希望把花园面积降下来，这样能减轻照顾花园的工作强度，有些老人还会选择进入老年社区或者选择养老房。

基督城近期的房地产市场概况

一个房地产市场中，如果首买房交易不旺盛，二套房、三套房、四套房的交易就都会受影响。现在对于基督城年轻人来说，攒钱买首套房的能力还是有限。这也就导致这个市场可以用两个观望来总结：买不起首买房的kiwi正在观望市场价格，期待有一天攒够了首付就出手；投资房的买家看到市场有价格下滑趋势，持币观望。

市场上的价格略有下滑主要有以下几个原因：

1，新房的造价因为建材成本降低、垄断现象缓解、银行利息降低等诸多因素而有所降低，鉴于新房购房者对首买房市场价格的牵动，开发商适当妥协。

2，某些卖家基于自身原因急于出手，导致房价因成交期限有限而有所下行。

但是大家要从交易量降低的这个信号看到，很多卖家还是有自己的心里价位，不愿意为市场压力妥协，因此选择暂时离场，观望走势。

未来基督城房市的走势如何

很多人看到市场有这样的调整就简单做出结论：基督城房子已经供大于求所以房价开始下滑。其实这是没有从经济宏观角度进行观察和判断的不负责任的结论。从大地震之后，基督城的人口一直在稳健增长。所有市区内的新建房，地的面积越来越小。这些都说明房子的供应一直在追赶人们对新房的需求。

这个市场的再次腾飞，依赖于外来人口的膨胀和对首买房的刚性需求。一旦首买房市场启动，那么第二套房、第三套房、以及投资房市场就会随着这个波动自然地启动起来。

新西兰政府对首买房的各种支持政策

首买房政府贷款welcomehome loan

这项政策是用来支持年轻人首次购房的。过去，该政策允许100%贷款，但是有使用限制：1，以这个贷款政策买的房子不能超过30万。2，这是第一个房子。3，买了以后要住1年以上。目前这个政策调整为：使用该政府贷款也需要首付10%，而且房子总价不得超过45万。（要知道，这个45万的限制在奥克兰可能能够买到的房子就很有限了，因为奥克兰的高房价已经富含泡沫；而在基督城，这个限制以下还是有很多合适的房子可选的。）

Kiwi Saver,新西兰的住房公积金

Kiwi Saver是一种强制性存钱。如果你选择了Kiwi Saver，只要你向自己的账户里存入1元钱，你的雇主就要同时存入等量的钱，同时政府也要存同等量的钱。KiwiSaver存款的使用有两个前提：1，买第一个房子（一定要进kiwisaver 至少三年）；或，2，退休的时候。另外，一旦加入KiwiSaver计划，每年政府都会向其中加入1000元，一直加最多5年，也就是到5年的时候政府会赠与5000的安家款。

所以基本上年轻人都是用kiwi saver 结合welcome home loan来买自己的首套房。

2015年政府welcome home loan补充新政

去年2015开始，如果使用welcome home loan购买新房，政府再给10000元补助，如果买二手房则是给5000元补助。5000元的补助价差，令很多人转而倾向于购买新房。虽然对于某些年轻人，要达到能够买房的能力还需要时间来多做储蓄，但是这个新政的影响已经在积聚力量，未来对市场上的40-45万新房的需求仍会有所增加。