房产中介不能说的秘密

在新西兰买房子，你一定会遇到房屋中介顾问。你知道房屋中介分买家代理和卖家代理吗？你知道他们各自不同的职责和工作重心吗？只有充分了解他们所代表的不同利益，你才能充分利用他们的专业性来保护自己的投资。

房产中介

在新西兰买房子，你一定会遇到房屋中介顾问。有时候，卖家委托某一个中介出售一栋房子，这个中介通过努力找到了合适的买家，经过这个中介协助进行价格磋商和办理各种相关手续，最终，买卖双方通过此中介的中间服务达成买卖合同。但是，在更多情况下，卖家中介不一定能够在很短时间内帮助卖家找到合适的买家，而同时可能出现其他中介带着手上有购房意向的买家找到这个卖家中介，介绍更多投资人给他的情况。这种情况下，一栋房子的买卖中，就出现了两种不同的中介形式：买家中介和卖家中介。

在这种细致分工下，卖家中介的职责在于做好代理房产的市场营销，通过各种渠道把房子出售的信息和房子的优点呈现给潜在买家，让更多投资人知道这栋房子正在销售的信息，并让买家对房子的心理价位提升，从而达到为卖家创造最大收益的目的。而买家中介则是要负责为投资人寻找最适合他们心里需求（价位、位置、结构和其他使用属性）的性价比最好的房子。

做卖家中介，他的职责是以最好的价格把房子售出，只要卖房就有中介费赚。作为买家中介，则必须在保护买家投资的前提下，帮买家买到心仪的房子，在这个过程里，他应该帮助投资人仔细审视所投资的意向房产，防止任何可见和不可见的风险为投资人带来损失。通常情况下，买家中介的中介费是跟卖家中介分成的。

一个中介并不是随时有可以出售的房子，所以中介经常需要扮演买家顾问，帮助有投资意向的人找到心仪的房子。这就是同一个中介在不同case里扮演不同的角色。

某些中介公司的中介费标的很低，但是有的公司的中介费比例就比较高。这时候作为卖家就要权衡选哪家做自己的代理人。不像中国，卖家可以把房子委托给任何房屋中介去销售，先卖先得中介费。在新西兰，通常来说卖房中介是独家的。

当一个卖房中介的中介费收的很低的时候，他就一定很不希望有别的买家中介来帮他卖这套房子，进而从他已经很低的中介费里面再分一杯羹。所以，能够看到他代理的这套房子信息的人就会比较有限，房子卖个更好价格的机会也就降低了。这样，即便代理费比较低，可是作为分成基础的售价没有得到最大化的体现，最终卖房人的最大利益还是不能被彰显出来。所以，并非房屋中介的收费比例越低越好。应该说，收费高低与能够提供的能力和服务是成正比的，好的能力才能够为房主带来最佳的服务和最大的投资收益。

另外，作为中介还要为房主在售房过程中提供完善的咨询和帮助，以免在销售前后出现任何因为房子而带来的法律纠纷和未来隐患。

其实价格不是由中介公司决定的，而是由市场决定的。如果房子位置好条件好各方面都很优秀，那么不论任何一个中介公司做代理，都会有很多买家想要买到它，也就自然会通过市场竞价而推高房价。这就好像在北京二环路上的一套学区房，一定会被买家趋之若鹜。不论哪个中介公司出面协助办理买卖流程，价格都不会低。

一栋好的房子出售，关键点在于用适当的方法来宣传房子的信息，让更多有意向购买的对等的投资人了解到售房信息，从而给这套房子提供一个更大的竞价基础。所以还是说回来，专业的中介公司能够有更好的营销渠道和成熟的宣传方法，让最多的投资人来了解你即将出售的房产，让最多的人参与竞争就能把这栋房子的价值最大化地释放出来。

经过一番供求双方之间的博弈，房子最终成交价格通常还是由市场决定的。如果一栋房子的价格比周边平均预期要低，你反而要小心。千万不要以为自己捡漏得了大便宜。

另外一点，如果你买房子的时候总是让中介给你介绍便宜房子，一定要先考虑一下何谓便宜？这一个词里可能有两重含义，第一，这个房子素质一般、位置普通，本身就是个中低端的房子；第二个可能的含义，就是你希望找到一个卖家要价比市场平均水平低，比方说在市场上应该值50万，但是卖家只想要45万就出手的这样的房子。我想，通常一个买家想找“便宜”的都是第二种心态。

但是买家如果理性的话，就应该想到，中介也是人，他们手里如果有转手就能赚5万块的捡漏房，他们为什么不自己去赚这个钱，反而把这种绝好的机会留给别人呢？中介自己也有父母兄弟，亲戚朋友，哥们发小，就算自己的资金不足以运作，总能找朋友把这个机会抓住。所以，捡漏这种事情，基本上就不会出现在普通买家身上。抱着捡漏心态入市，恐怕什么漏都捡不到，反而浪费事件精力，甚至错过投资时机。

另外还有的买家上来就问中介，有没有没上市的房子，我们私卖得了。省得给中介公司交服务费。这种情况，就算中介手上刚拿到房子的委托，他也不会帮你私卖，因为首先法律不允许，在新西兰，房地产交易中介绍人与买家如有任何金钱利益关系，都需要中介牌照，否则就是犯法。其次，中介必须保护卖家的利益，让房子充分完成市场推广过程，才能让房子的最大价值充分体现出来。这是中介之于卖家委托人的最高使命。

有些不了解中介工作的人会抱怨，说中介都是骗人的，拉着买家拽着卖家，在中间赚中介费。其实，理性看中介这个行业，中介在没有销售的时候是没有收入的，他们必须通过他们的专业服务、促成房子的销售，才能有收入，才能有钱养家养房。也许有些中介会为了把一栋一般的房子卖出去，各种巧舌如簧，天花乱坠地影响买家的决策。但是大多数中介还是本着负责任的态度，为买家卖家提供专业服务的。也有人说中介操作价格，其实这个就更不合理了。中介无权决定房子的价格，价格永远是通过供需双方的碰撞，由市场选择，由客户决定的。

从我的多年经验角度，预估房价是很不靠谱的，就算你预估了平均价格，你也不能预估最终的结果。比方说一个普通的拍卖，这样的一个非常透明和公平的买卖形式。如果卖家的心理价位是60万，然后竞价购买的买家有人只打算出60万，有的预算就是出65万，通过一路竞价，最终预算65万的买家得手。或者如果是出暗标的方式，两个买家一个觉得这个房子值60万，另一个担心别人出64，自己一定要高人一筹才有机会得手出65万，那么最后以65万出价的买家得手。这两种情况下，你能说这个买家亏掉了5万块吗？

这种情况下，首先卖家中介不可能提前透露任何交易内幕给你，这是法律不允许的，其次他也没有这个必要。买家中介还有可能会帮你猜一下，但是这也不能作准。不论是拍卖还是投标，不论最初双方的心理价位和预算各是多少，交易过程还是非常关键的，最终的成交价一定是经过各种碰撞得到的，交易过程一定存在心理战术和财务决策的调整，当然，运气也相当重要。

但是有一个可以肯定的是，今天一所被众多买家青睐的房子，未来应该还是会被大家喜欢的。没有可能一个房子今天很多人想买，明天就没人喜欢了。除非这栋房子里发生了重大改变，或者卖家中介根本就不称职。所以，如果要投资一栋房子，你一定要考虑这栋房子未来的升值空间和潜力，如果今天图便宜，未来想换个房子把这栋出手，今天捡了所谓的“便宜”，未来就很难售出，实际投资并不算是成功的。所以，如果要买一栋好的房子，就要看到未来是否还有成长空间。一味选今天貌似便宜的房子的后果就是为你的投资带来未来的风险。

如果我们站在一个中立的角度来看待中介这个职业，我们应该这样总结：作为一个专业的卖家中介，如果房主把一套房子交给你出售，你要做的就是尽可能让这套房子被最多的投资人了解和认识，把它的优点以及符合投资人意向的特点展现给投资人，让这些投资者通过集体竞价将房子的最大价值展现出来，为委托人创造最大的现金回报；作为买家的专业代理，买家中介更重要的职责不是帮投资人找便宜，而是在投资人的预算范围和需求条件下，帮助买家找到最合适的投资标的，并通过专业知识帮助投资人防范房产购买中的风险，保护投资人的权益，让投资人的目前投资最合理，未来收益最大化。

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