解析新西兰房子的价值

很多购房人在第一次买房的时候都会参考政府估价（government valuation或GV）。房子的政府估值是否就能完全代表房子的价值呢？今天让我们仔细剖析一下，新西兰房子的价值所在。

>>解析政府估值<<

Property information

上图是基督城市政府网站上查询Avonhead地区某房产的政府估值信息，其中，政府估值Rating Valuation被分为两部分，分别是土地的价值Land value和地面上增值的价值Value of improvements，这个增值价值一般就是指地面上所盖的房子的价值。

>>房屋与地不可分割又可以分开估值<<
房屋与地是不可分割的，任何一栋房子一定建造于一块地上面。但是，组成房产总价值的房屋和土地，其价值却可以分开评估。事实上，通常来说，一所房子的房屋价值因为折旧而逐年递减，而土地的价值则会逐年递增。

但是，虽然房子逐年折旧，但是也并非越老的房子，价值越低；还要看房子本身的其他属性。在新西兰，越老的居住区，房子的年龄越高，有些富人区的房龄甚至超过100年。很多区域的房子年龄都是50-60年。很多人会认为房子越老就越不值钱，事实上并非如此，有很多老房子其框架所采用的木材是现在已经不能采伐的新西兰特有的硬质木材，这些木材提供了如今新房子所采用的材料所无法比拟的抗震、防潮等性能。这就是老房子的建材价值。再看房子的其他材质，比如隔温层都会逐年老化，这也是评估折旧的指标之一。因此，判断一所房子的折旧后价值，是综合多重因素的复合评估结果，不能简单仅仅从房龄判断。

再来说说地的价值。地并非越大价值越高，要看这块地的各种相关属性。总之，房产的价值要从房屋和地两部分来评估。不可孤立地以房屋总价值来评估房子的潜在价值。

>>土地的价值尤为重要<<

我们在投资买房的时候经常遇到这样的选择困境：如果有两个价格都是50万、结构类似的房子放在你面前，你会选择哪一个呢？你也许会考虑，是不是学区房？能否再分割开发？租金回报高不高？也许这些你都会考虑，其实它们都与土地的价值紧密相关。

在新西兰，房子所在的土地的价值受三大因素影响，第一，位置，第二，使用方式，第三，开发潜力。

1. 位置对地价的影响

房子的地理位置不同，区和街都有不同。好区和好街里面的地价可能是附近街区地价的几何级倍数。什么是好区呢？这可就因人因事而异了。比如，对于家有儿女的家庭，好的校区是第一选择；对于退休大老人，条件好的街区花园和安静街道就是首选；对于年轻的上班族，方便交通出行的位置就是最好的选择。而文化、社区、宗教等人文因素对于不同位置区域的价值的影响则更为细微。另外还要关注土地附近是否有河流或者其他影响这块地使用的建筑，这些都会影响到地的使用效率，从而影响地的价值。

2. 使用方式对地价的影响

土地的使用方式不同，其价值也就不同。一般来说，地的使用方式分为：商业、民宅、混商、轻工业（库房和车间）等。能够运作商业的地块一般来说会比单纯的民用价值高。而民用地块上也可以去申请提供一些适宜的社区服务功能，这些都要视周边的社区规划而定。

3. 开发潜力对地价的影响
地的第三个价值，要看开发潜力。比如，地块的密度。政府对每一块地都有密度和最小可分割面积的规定。密度越高，最小可分割面积越小，单位面积上建筑的房子越多，你也可以在不分割的情况下，在一块获得审批的地面上建设高密度的公寓。也就是说，在密度规划越高的地面上，建房的用地成本越低，房子的开发潜力就越大。

还有一个隐形价值，就是地的形状。地的形状影响到地的使用效率。如果是长方形或正方形的地，其使用效率通常来说会比较高，当然那些形状奇特的地，其使用效率难免会受影响。

>>投资重点：看地！看地！看地！<<

在基督城，震后到今天已经五年了。在这五年里，基督城的房产平均地面积下降了80平米，但是地的价值却上升了27%；也就是说，我们单个房子的占地已经是越来越小，越来越贵。而在高端社区里的地，已经到达有钱也买不到的地步。

从以上的分析和数字可以得出这样的结论：一栋房产的价值中，土地是非常重要的部分。所以我们在这一期里让大家转移关注目标，在投资时不要只盯着房屋，更要重点看土地的使用价值和未来升值潜力。因为在未来的10年20年甚至50年，是地让我们的资产增值，而不是地面上那栋房屋让资产增值。

想深度了解你手头房子的价值，请详询：

我们的联络方式：

1total visits,1visits today