新西兰的新房子的使用寿命是按50年计算的。但是今天我们在新西兰房屋市场上能买到最老的房子大约有100岁。有些刚到新西兰的中国人会很担心，房子那么老还能住？ 其实，100岁的房子要综合看各种建材指标，才能确定值不值得投资，某些老房子要是选对了，没准还能摸到宝！ 几年前有个上海新闻，保温层失火导致大批老人烧死在高层建筑里。这让人想到，买房子不仅要看地段和格局，还要看建材！因为一旦入住进去那些天天陪着你左右的就是房屋的建材。 房子的木材 一般来说，越老的房子框架和屋顶使用的木材越与现在不同。有的老房子的木头使用的是新西兰最有特色的Rimu（一种新西兰特有的柏树，成材慢，木质极为坚硬），是最好的房子材料，但是这种木材现在已经不允许开采了。所以如果你要是买到一栋Rimu木质的老屋子，也很幸运呢！ 新西兰房子的房顶一般用枫木，枫木有自然防腐的效果。新西兰因为没有白蚁，只要做好一般的防虫和保养，这些木头都会非常坚固持久。 新西兰南岛各个时期的最大特征 新西兰传统上都是木质结构的房子，1920年之后有各种建筑改革。从1920到1940年代，建筑的改动不多。最大的改革是房子地基和通风稍有进步。从1950年代到1970年代：1950年多数房子还使用木窗户，1970年代开始陆续使用铝合金，到1980年后就全部都是铝合金了。 1950-1970年前后，房子的外墙最特别是经常会采用sumnerhill stone，一种山上开采的带孔洞的石头。这种石头多数是绿色或粉红色，它的最大好处是吸收太阳温度，晚上慢慢释放热量，因此这样的房子冬天会非常温暖。 谈虎色变的石棉 到1980年前，房子最大的问题是隔温层。那时候的隔温层只在屋顶，地下和侧面墙里没有隔温层，当时的对地面隔温最常用的方式就是打木地基抬高地板离开地面的土和水，从而隔开冷空气和潮气。屋顶的隔温如果经过长时间也会失效。所以这种房子给人的感觉是冬天很冷，夏天较热。   1950-1980年的房子会陆续在不同地方使用一种材质，非常危险，对小孩子会致命，对成人会致癌，那就是石棉asbestos。这个材质在世界建筑市场上很早就被禁用了。   石棉纤维会让普通的粘土有很强的粘合力。但是坏处是石棉纤维会飘散在空气中，这种东西很像PM2.5，一旦进入肺部不能排除，导致肺泡死亡，很多感染者最初不注意以为是肺结核或肺炎，其实它会导致肺部肿瘤，甚至导致死亡，所以非常危险。 所以大家买这个年龄段的房子的时候要小心，越早的房子，石棉出现在房子建材里的的机率越高。墙和屋顶都有可能出现。然后，越接近1980年代会更多出现在天花板。石棉出现在天花板有两种方式：1，出现在天花板的油漆涂料中，2，出现在屋顶的石灰板中。 大家要小心：有些房子虽然表面测试没有石棉，但是不代表内部没有石棉。因为为了移除全部石棉，成本非常高，所以有些人在改装房子的时候就投机取巧，在石棉表面铺一层新的石灰板。在检查房屋的时候，如果仅仅剥除天花板表面油漆去测试石棉，是无法发现隐藏在表层下、内部的石棉的。尤其越靠近80年代的房子，越容易有这种改装方式。 什么是石灰墙和漏水房  超过1980年代的房子，到2000年。1990-2000年段的房子，很像正方形。屋檐非常短或根本没有屋檐。这种房子从外面的粉刷看比较平滑，外部油漆看起来都很像房子内部的油漆。这就是plaster，石灰墙。当时的Buildingcode建筑条例中有致命漏洞，这一段时间的房子，允许其外墙使用没有经过防雾处理的外墙涂料。 这种房子就是日后所称的“漏水房”。漏水房如果出现漏水可以到政府申请补助来修补。但是，即便如此，这种房子最好还是不要碰。因为一栋这样的房子就算经过改造以后不再漏水，还是会被很多人担心漏水，因此将来出售会受一定影响。不过，很多中国人很喜欢这种房子，因为这种房子建造年代比较新，所以在老城区算是看起来比较新颖，配置比较好的房子（甚至有些房子还有双层玻璃，在那个年代已经是很高配置的了），隔温能力相对比较好，但是如果一旦碰到外墙漏水，处理起来还是非常麻烦，所以选择的时候还是要权衡利弊再做决策。 新西兰南岛房子外墙对比 到1990年之前，外墙有三种：外墙没有绝对的好坏，应该是各有利弊。 1，石头墙 /砖墙：1970才开始使用，最初红砖墙用在国家投资的statehousing，之后才慢慢被民间采用。 2，木条板：木板墙虽然也有生虫的问题，但是它非常容易翻新，成本低，更换容易，一旦翻新效果就特别好，像新房一样。相对来说，石头外墙和砖外墙就没有这种翻新能力，虽然有人在石头和砖外刷漆以翻新，但是效果还是相差很远。 3，最后一种是plaster石膏板。因为直到2006年才有了新的通风条例，所以这之前都没有间隔通风。2006年之前的plaster外墙房还是最好不碰。 关于隔温层 外墙的隔温一般出现在1990年前后，2004年前后才出现地基上的隔温层。20年来，隔温层的厚度根据不同年份也有所增加。 基督城最新的建筑条例是震后的条例，震后的房子的隔温层要求比较高。有一点要注意的是，新房虽然很隔温，且有双层玻璃，但是新西兰忽略一个因素，就是通风。房子里最好要有通风系统，因为亚洲人一般不太喜欢开窗开门给房子通风，且做饭味道比较重。通风系统能够让房子里的温度更平衡，让住在里面的人更健康。 买新还是买旧？ 很多人都比较喜欢新房。但是有些旧房只要做好升级改造，其实住起来也非常舒适，而且别有一番韵味。如果用老房子按照现在建筑条例的标准改造通风、保温、内墙升级上来，旧房子就是古典与现代的完美结合啦。 尤其老式的英式建筑风格已经越来越稀缺。这种古典英式建筑多出现在老城区，地理位置通常都非常好。虽然老房子改造成本也不低，但是与新房子比起来，因为房子风格和位置的优势，有些投资人也会选择旧房改造。（比如Jackie童鞋在Harcourt的办公室） 所以不一定一味投资新房子，毕竟基督城向外扩张，房子虽然很好，但是位置实在有点远了。如果你喜欢古典现代集成的独特风格，不妨也考虑一下老一点的房子。当然大家也要考虑老房子如何更新和跟进升级。只要做好升级，其价值也会提升起来。所以要投资老房子，一定要找有经验的专家来咨询和改造。 【直接与我们沟通，获取一手支持】 您可以通过关注Jackie说房公众平台获取有用的房产投资信息，如果有紧急或者个性化问题，您亦可以直接联络我们获取免费的单独咨询。 我们的联络方式： 客服热线: 0800 522 543； 微信私聊：扫描上图二维码，或手工添加“Jackie说房客服” 678total visits,4visits today