作为投资新西兰房产的起步知识，本文从产权，价格，市场进入模式，风险防范等几个侧面，让你充分了解投资新西兰房产的基本模式。文末还附有新西兰投资环境、商业移民投资新西兰房地产市场的可行性分析。 【新西兰房地产市场的基本模式】 永久产权 与国内的70年产权不同，新西兰的土地是永久产权，一旦拥有，永远属于个人资产。新西兰多数民用住宅都属于独栋的别墅（house），除室内居住空间外，每栋house都有自己的花园和院落。相比其他发达国家，新西兰人以绿化优美、土地宽敞、房子质量好而倍感自豪。 税收优惠 在新西兰投资民用房产有很多税收方面的优势，没有购置税、印花税，持有两年以上出售则没有资本利得税。 投资回报 以投资民用房产为例，如一个价值350,000纽币的物业，大约每周平均租金收入为350纽币，投资回报率为4.8%。投资者可以用这笔收入来还贷款‘；同时，通过资产增长，基本上7-8年就可以还清全部贷款。 除了出租收入外，房产的资本溢价是投资者的重要收入来源。新西兰居民住宅在从2010年到2015年的5年间，平均每年增幅为6-10%。其中，新西兰北岛最大城市-奥克兰的增幅达到年均10%以上；与此同时，新西兰南岛更作为后起之秀，成为移民的新目的地。其中，作为新西兰南岛第一大城市的基督城，5年的平均房产增值约为6%。随着新西兰移民涌入、投资增加、商业活动加剧，新西兰不论南北岛，房地产上涨将是一个长期趋势。 【新西兰房地产市场价格】 新西兰人的平均年薪约4万新元，目前新西兰的住宅均价约为32.8万，首都惠灵顿为37.4万，约占全国1/3交易量的奥克兰市为48-50万新元。从平均收入和房价来看，新西兰的房价不算很高。新西兰近5年房价平均增长约为每年6-10%，处在理性范围之内。 新西兰租房市场非常紧缺，很多城市市中心1房1厅公寓每周$300-500租金，一个月$1200-$2000左右，仅售25-30万新元。2房1厅每周租金回报$450，仅售40-45万新元（以上数字均不含奥克兰地区）。几乎没有空置物业。市中心之外的居住区，3房1厅每周租金500新元左右。新西兰的全新整栋别墅占地400-600平米，室内150-250平方米不等，售价在40万-80万之间，取决于不同的城市地段，折合成人民币200万-400万。（摘自新西兰使馆商务处） 【新西兰房地产市场的进入机会】 虽然，新西兰的房产市场回报无法与几年前中国的暴利模式相比，但是这个市场已经进入长期上涨通道，未来可预见的有很大上涨空间。如前文所提到的，和澳大利亚相比，中国和世界级的大机构对新西兰资本投入的规模和数量都还在比较低的水平，这对中国的投资者来说，是一个非常好的机会。具体的操作简单来说有以下几个方向： 1 建房和改造项目 新西兰房地产的投入项目资金规模差异很大，从几十万纽币到几个亿纽币均有。如果有熟悉当地市场的人或机构共同参与，这是一个非常有效的投资方式，项目的风险和回报都在比较好的状态。一般小规模的建房收益很容易达到25-35%。如果启用部分银行贷款，实际资本投资收益会更高：150-200万纽币用于中高密度建房的话，经合理监管，其实际资本理论收益可达到250%。 目前在此大类下的主要投资模式包括： a. 买土地自己盖房子。（在过去的5年中，很多华人在当地买土地盖房子取得了成功。因此这也是最多被小额投资者看重的方式。） b.买旧房改建装修，改建后销售或出租 c. 买地大的房子等待升值 d. 买土地自己分割出售（回报高，但投资金额大，周期长，要2-7年） e. 买农场、农庄等待升值（有机会纳入城市版图，升值空间巨大，但周期更长） 2 养老物业 由于政策稳定、回报较高，新西兰的养老物业一直吸引着各国退休投资机构的参与，目前英、美、澳大利亚和新加坡等国家的投资机构对新西兰的投资很多都在养老产业。特殊的气候，治安环境和生活质量对退休的富裕人士非常有吸引力，同样也会吸引中国的老人，但目前中国投资者鲜有参与新西兰的养老物业。由于老人房投资收益客观，这对于中国投资者也将是一个很好的投资机会。 3 大型商业项目和土地储备 由于新西兰的资本短缺状态短期之内不可能全面缓解，大型的可开发土地储备和非常好的已建成大型商业物业最有投资价值。参与投资这种类型项目，竞争不是很激烈，而且项目体量绝对值和国内动辄几十亿上百亿的项目比，资本规模也小得多，项目运作起来更加灵动。对国内大多数机构和个人投资者来说，很容易找到可操作的、规模合适的项目，而且获利空间大。如著名的PAKURANGA购物中心被中国投资者收购，价格约4.5亿人民币。投资回报超值。 4 旅游度假物业 新西兰的酒店及度假设施和她的自然风景比起来显然不在一个水平，多数酒店硬件设施也比较落伍。随着中国每年来新西兰旅游的人数以30%递增，带来对新西兰旅游市场的巨大需求和挑战，相关的投资有很多会符合中国投资人的意向；同时，旅游是新西兰的支柱性产业，会得到新西兰当地政府的支持。 5 商业和居民物业出租 目前这类投资是海外投资参与最多的类别，相比大陆与香港的出租回报，新西兰的物业租金收入是很高的，以新西兰基督城为例，期民房的租售比为1：200左右。新西兰居民房产出租平均收益率为5—8%，另外再加上资本收益的比例，是很不错的选项。这也从侧面说明目前市场的投资空间很大，需求畅旺。 【新西兰房地产市场的风险防范】 尽管新西兰法律健全、市场透明高，还是有一些投资人在这样的环境下因操作不当而导致失败。规避投资房地产投资风险的简单方式如下： 1 融入当地市场 扬弃中国式思维，融入当地市场。花钱不一定什么事情都能办。要听取当地有经验人士的意见选择项目，取得客观意见，尽量不要一意孤行。 2 依托法律手段 做决定前咨询可靠的当地律师，尽量不要因简单错误引来法律纠纷。 3 寻求专业咨询 用很小的花费听取专业公司对特定项目的正式报告，包括土地分割规划、商业大楼改造、豪宅建筑质量检查，甚至是市场销售前景预期价值。这些专业公司对提出的报告会很尽职、很有责任心。 4 掌握市场周期 新西兰的房地产市场周期性很强，二战后一直是以每七年一个涨跌波动周期的大循环在缓步上涨。外来资本的净流入对市场也许有很重要的支撑作用，但是经济大结构不会改变。掌握这个节奏对控制新西兰房地产市场风险是极其重要的。 【附录：新西兰房地产投资与移民】 新西兰商业移民分为两种：创业移民和投资移民。